piani di zona monte stallonara

Costi gonfiati, atti amministrativi che mancano all’appello ed edifici che sorgono sopra vecchie cave utilizzate come discariche di rifiuti urbani. Questa la drammatica fotografia del piano di zona B50 Monte Stallonara, delineata in una perizia richiesta dal Pm Alberto Galanti e redatta dall’architetto Margherita Aledda in occasione del processo che vede imputate 8 persone per truffa aggravata e 2 dirigenti del Comune di Roma per abuso d’ufficio. Le indagini sono partite anche grazie alle denunce del Comitato Monte Stallonara presieduto da Monica Polidori e grazie all'azione dell'avvocato Vincenzo Perticaro, da anni in prima linea affinché sia fatta chiarezza su una truffa che non riguarda soltanto il quadrante ovest della Capitale.

L’udienza preliminare, tenutasi il 25 ottobre, vede sul banco degli imputati i responsabili delle cooperative assegnatarie dei finanziamenti regionali: Il Nido, Acli Castelli Romani Seconda, Acli Castelli Romani Terza e una quarta cooperativa, la Monte Stallonara, fondata dai soci delle prime tre cooperative citate.

Una vicenda che interessa, da oltre 15 anni, una porzione di territorio del quadrante ovest di Roma, a pochi passi dal Consiglio Regionale del Lazio. Proprio dalla Regione Lazio parte il bando di concorso di edilizia residenziale chiamato “20.000 alloggi in affitto”, è il 20 giugno 2003.

Come si ricorda nella perizia, “gli alloggi (…) sono da concedere in locazione, a canone convenzionato, a categorie sociali in difficoltà a reperire alloggi a canoni accessibili”. Questo lo scopo sociale dei cosiddetti Piani di Zona, ossia programmi di edilizia agevolata per far fronte all’emergenza abitativa. Lo Stato, in sintesi, finanzia imprese e cooperative nella costruzione di case con il vincolo di dover essere date in affitto o vendute a un prezzo massimo di cessione stabilito dal Comune, cioè calmierato attraverso i finanziamenti statali.

Le cooperative Il Nido, Acli Castelli Romani Seconda e Acli Castelli Romani Terza partecipano al bando regionale e accedono ai finanziamenti per la realizzazione di un complesso di tre palazzine, per un totale di 76 alloggi. Da qui, tuttavia, inizia la travagliata storia di questi edifici e dei loro residenti.

MIGLIORIE EDILIZIE MAI ESEGUITE OPPURE PAGATE DUE VOLTE

Tra i primi accertamenti riportati nella perizia c’è la verifica della corrispondenza tra le migliorie edilizie effettuate negli stabili e quelle dichiarate dalle cooperative imputate.

Secondo quanto disposto dalla complessa normativa sul tema, il prezzo massimo di cessione può comprendere un incremento del 10% del costo di costruzione per migliorie apportate all’edificio e un incremento del 10% del costo di costruzione per migliorie agli alloggi.

Le cooperative, dunque, possono aumentare il prezzo di locazione solo a patto di eseguire lavori “extra”. Lavori dichiarati solo sulla carta, come viene appurato dai periti che ispezionano 63 appartamenti sui 76 coinvolti. E “visto il ripetersi, in tutti gli alloggi visionati, – si legge nella perizia – delle medesime discrepanze tra quanto dichiarato e quanto realmente realizzato, è ragionevole supporre che le medesime discrepanze siano presenti anche negli immobili per i quali non è stato possibile eseguire l’accesso”.

“Tutti”, quindi, presentano sulla carta l’inserimento di parquet, battiscopa coordinati alla pavimentazione, impianto di allarme e videocitofoni. Si tratta solo di alcuni delle migliorie che avrebbero dovuto arricchire gli appartamenti, aumentandone i costi e quindi il prezzo ai locatari, ma che, secondo quanto riporta la perizia, avrebbero soltanto lo scopo di gonfiare i guadagni delle cooperative.

Con una doppia beffa per i residenti, poiché alcune migliorie sono state effettuate veramente, salvo “aver pagato direttamente la modifica alla ditta costruttrice”. Pagato di fatto due volte: nella maggiorazione del prezzo dell’immobile e di tasca propria agli esecutori dei lavori. E anche quando le migliorie effettivamente ci sono e non sono state pagate due volte, presentano costi lievitati. Dai documenti raccolti, emerge come il costo di una vasca da bagno è stimato prima in circa 427 euro e poi aumentato a 700 euro in corso d’opera.

Un giro di affari che ha fruttato alle cooperative un “importo complessivo non giustificato, per i tre edifici che compongono il complesso immobiliare” dell’ammontare di “almeno 278.424,24 euro”. Numeri al ribasso, poiché all’appello mancano tredici appartamenti non ispezionati.

Inoltre, si legge sempre dalla perizia: “Gli incrementi sono stati documentati dall’operatore con appositi computi metrici, perizia giurata e accettazione formale del fruitore finale”. Tuttavia, nel gennaio 2012 quando le tre cooperative chiedono al IX Dipartimento – Politiche di Attuazione degli Strumenti Urbanistici l’approvazione dei prezzi massimi di cessione, dichiarando le migliorie di qualità realizzate sugli edifici, la documentazione viene ritenuta non conforme in quanto mancante della perizia giurata e del documento sulle migliorie firmato dai soci. Arriveranno in mano al dipartimento solo un anno e mezzo dopo.

I PALAZZI COSTRUITI SUI RIFIUTI

Intanto gli edifici sprofondano. Basta entrare nel cortile interno del complesso in via Decimomannu per vederlo con i propri occhi. Vicino ai parcheggi auto l’asfalto si è ripiegato a formare una conca che si sta trascinando con sé parte del muro di recinzione del giardino di un appartamento al primo piano. Un abbassamento del manto stradale che potrebbe essere dovuto alla composizione del terreno su cui sorgono gli edifici. Scorrendo le pagine della perizia, infatti, si scopre come le palazzine siano costruite su aree interessate in passato da attività estrattiva. Insomma, ex cave in seguito riempite di rifiuti.

Una condizione già nota all’amministrazione, come si evince dal documento acquisito dalla Procura dagli uffici del Comune di Roma. Lo studio pubblicato nel 1990 dal CNR-GNDCI si intitola “L’impatto delle attività antropiche sulle acque sotterranee nell’area di Malagrotta”. A tal riguardo, sulla perizia si legge: “La pubblicazione è corredata da dettagliata cartografia in cui sono individuate le discariche rilevate dallo studio (…) da detta cartografia si evince che all’interno dell’area individuata per la realizzazione del P.d.Z. sono presenti ben due siti conosciuti adibiti a discarica di R.S.U.”.

I terreni sono stati quindi utilizzati come discariche di rifiuti solidi urbani, come dimostrano anche gli inconfondibili sacchetti neri dell’immondizia rinvenuti e fotografati dai residenti durante gli ultimi scavi effettuati per l’allaccio del gas nei pressi dei palazzi indagati.

Tutti sapevano, anche le cooperative costruttrici. Infatti, nel 2005 si opera una rivisitazione dell’intero piano di zona “con la traslazione dei lotti coinvolti nella situazione sopra descritta su aree immediatamente agibili” che dovevano essere libere da rifiuti, ma così non sarà visto che anche le nuove zone prescelte per l’edificazione conterrebbero discariche interrate di Rsu.

Infatti, nel giugno 2009 la Acli Castelli Romani Seconda presenta al Genio Civile una variante ai lavori che consiste – si legge nella relazione – nell’ “eliminazione del piano interrato dell’edificio a seguito del rinvenimento della discarica di RSU”. Cantine e parcheggi, da progetto collocati sotto gli appartamenti, vengono spostati in superficie.

La perizia depositata in Procura conclude che è stata riscontrata la presenza nell’area del Piano di Zona di discariche non bonificate -nonostante fosse stato prescritto di farlo- e che le varianti apportate al Piano di Zona abbiano previsto “la collocazione di comparti edificatori in aree interdette per conclamata presenza di Rsu”. E anche il “rilascio di permessi di costruire” avviene “in aree con accertata presenza di Rsu”.

Nel 2007, la Regione Lazio “esprime parere favorevole” al progetto edilizio per Monte Stallonara, ma a una condizione: “Tutte le aree dove sono presenti rifiuti dovranno preventivamente essere sottoposte a bonifica e ripristino ambientale” e, si legge ancora nel documento in possesso degli inquirenti, “Le fondazioni di tutte le strutture dovranno raggiungere in tutti i casi il substrato argilloso integro e in nessun caso è ammesso di fondare sul materiale di riporto”. Il parere non viene raccolto dai costruttori.

Da una certa data -e nonostante le prescrizioni- “l’esistenza della discarica di Rsu (…) non viene in nessun modo considerata in riferimento alle autorizzazioni edilizie che hanno portato all’edificazione degli immobili delle tre cooperative edilizie”. Si va quindi avanti nella costruzione. “Il rilascio dei permessi di costruire è avvenuto in tempi ristrettissimi – si legge ancora nella perizia -, in mancanza di indagini puntuali su tutta l’area di estensione del Piano di zona”. La conclusione a cui giunge la perizia è che l’obiettivo fosse quello di “rispettare la tempistica” e “non perdere i finanziamenti regionali”.

DOCUMENTAZIONE ANOMALA

Ottenere i fondi regionali, preservarli nel corso degli anni e infine costruire la propria macchina da soldi. Tutto sembra ruotare intorno all’unico vero progetto che sembra non aver mai subito “varianti” nel corso di questi lunghi 15 anni. Un obiettivo da raggiungere a tutti i costi, anche aggirando le regole, come attestano gli accertamenti richiesti dalla Procura.

Nella perizia depositata agli atti si legge, infatti, di alcune anomalie nella documentazione prodotta durante i lavori per la realizzazione degli edifici del Piano di Zona di Monte Stallonara. In particolare, la data di inizio lavori indicata (28/04/2006) non corrisponderebbe al vero, poiché in quel tempo “i lavori erano sospesi in tutto il P.d.Z.”. Soltanto nel 2008, cioè due anni dopo, le betoniere cominciano a girare -pertanto la perizia ipotizza che la dichiarazione d’inizio lavori falsata “aveva la sola funzione di evitare la perdita dei finanziamenti regionali”.

Anche la data di fine lavori dichiarata dalla Soc. Coop. Ed. Acli Castelli Romani Seconda presenta anomalie sottolineate dalla perizia, secondo cui la Relazione di Fine Strutture riporta una data "successiva a quella del timbro di deposito presso il S.U.E. del Dipartimento IX".

Altre anomalie riscontrate dai periti sono la data di inizio degli accertamenti geognostici, ubicati temporalmente in un periodo in cui non c'era ancora l'autorizzazione del Genio Civile, e la mancanza degli atti d’obbligo dei tre immobili: "Atti d'obbligo che avrebbero dovuto essere depositati prima del rilascio” dei permessi a costruire. Anche in questo caso, la perizia conclude che: "il rilascio dei permessi di costruire è avvenuto in tempi ristrettissimi (…) in mancanza di atti essenziali, quali appunto l'atto d'obbligo e il deposito dei progetti strutturali al Genio Civile” al fine di “rispettare la tempistica (…) e, quindi, non perdere i finanziamenti regionali".

La perizia riscontra anomalie anche nei Q.T.E. iniziali (Quadro Tecnico Economico per interventi di edilizia residenziale pubblica) presentati dalle tre cooperative costruttrici, in particolare nella parte in cui viene definito il contributo pubblico per le opere.

Analoghe anomalie sono riscontrate sui certificati di collaudo degli edifici, depositati nel marzo 2011 senza menzionare la variante che elimina il piano interrato (per la Acli Castelli Romani Seconda) e dichiarando che “le opere strutturali sono state eseguite negli anni 2007-2008” un lasso di tempo in cui -stante la documentazione- i lavori sarebbero dovuti essere sospesi.

UNA DOPPIA TRUFFA

Il 25 ottobre si è tenuta l’udienza preliminare per gli otto imputati accusati di truffa aggravata. La circostanza sotto la lente degli inquirenti è la vendita degli edifici da parte delle tre cooperative costruttrici a una quarta cooperativa, la Coop. Ed. Monte Stallonara, che -secondo il quadro delineato dalla perizia- risulta “formata dagli stessi soci ceduti dalle tre Cooperative Edilizie promissarie venditrici”. Un passaggio che avrebbe violato la legge, visto anche che il prezzo di vendita è stato “ancorato al Prezzo Massimo di Cessione e non al Costo Totale di nuova edificazione” come previsto dalla normativa.

La perizia sottolinea come le tre cooperative costruttrici si siano occupate di ottenere i permessi e i contributi, nonché di edificare le opere, mentre la quarta cooperativa avrebbe raccolto i pagamenti delle quote per i mutui e gli oneri accessori da parte degli inquilini. Questi ultimi, però, non avrebbero dovuto pagarli “in quanto il programma prevede l’assegnazione in affitto e non l’acquisto”. In pratica, gli inquilini-soci avrebbero pagato il mutuo contratto dalle cooperative senza mai avere la possibilità di diventare proprietari degli immobili.

Adesso spetterà al Tribunale di Roma stabilire con esattezza quanto avvenuto e individuare i responsabili.

Testo a cura di Diana Romersi e Alessio Viscardi